Pächter und Verpächter gehen einen Vertrag ein

Quelle: Grüner Brief BZV-Lüneburg       

Verfasser: Sascha Rhein, Rechtsanwalt   

Pächter und Verpächter gehen einen Vertrag über die Verpachtung einer Kleingartenparzelle ein - nicht Verein und Mitglied. Beide Rechtsverhältnisse sind streng voneinander zu trennen, und oft fallen hier die Vertragspartner auch auseinander. Im Bereich von Lüneburg ist der Kleingärtner-Bezirksverband Lüneburg e.V. Generalpächter der Pachtflächen der Kleingartenvereine, und damit Verpächter gegenüber den einzelnen Kleingärtnern (jeweils gem. einer Verwaltungsvereinbarung vertreten durch die Kleingärtnervereine), während die Kleingärtner darüber hinaus als zwingende Grundvoraussetzung noch Mitglieder in den jeweiligen Vereinen sind. Erlischt die Mitgliedschaft im Verein, so steht dem Verpächter grundsätzlich eine Kündigungsmöglichkeit zu, denn die Mitgliedschaft im Verein ist gem. Pachtvertrag und Rechtsprechung eine wesentliche Eigenschaft für den Fortbestand des Vertrags. Endet dagegen der Pachtvertrag, besteht die Mitgliedschaft im Verein grundsätzlich weiter - aus der aktiven Mitgliedschaft wird eine passive Mitgliedschaft. Um die Verwirrung komplett zu machen, tritt noch ein weiterer Vertrag mit unter Umständen davon abweichenden Vertragspartner bei Verpachtung einer Kleingartenparzelle in Erscheinung: Ein Kaufvertrag über Laube und Inventar eines Kleingartens. Denn eine Gartenlaube aber auch die eingebrachten Pflanzen sind nur Scheinbestandteile i.S. des § 95 BGB" „§ 95 Scheinbestandteil (1) Zu den Bestandteilen eines Grundstückes gehören solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. Das gleiche gilt von einem Gebäude oder anderem Werke, das in Ausübung eines Rechtes an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist." Das heißt also, dass Einrichtungen, mit denen der Pächter das Grundstück versehen hat, nicht Bestandteile des Grundstückes werden, da sie nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden werden. Der Wille, die Sache nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden zu verbinden, wird bei einem Pachtverhältnis von der Rechtsprechung stets vermutet, denn auch wenn der Kleingärtner bei Errichtung der Laube nicht die Absicht hat, sie bei Ende der Pachtzeit zu entfernen, so geht er doch regelmäßig davon aus, dass er dafür einen Pachtnachfolger finden wird, der ihm die Laube abkauft. Diese Verkaufsmöglichkeit würde aber entfallen, wenn die Laube im Eigentum des Verpächters stünde. Das heißt aber auch, dass Eigentum an der Gartenlaube (und Inventar) und Recht an der Pachtsache auseinanderfallen können. So kann der Pächter sein Eigentum grundsätzlich jederzeit verkaufen. Ob er damit seine Nutzungsmöglichkeit an der Kleingartenparzelle dauerhaft verliert und unter Umständen eine Kündigungsmöglichkeit für den Verpächter schafft, muss im Einzelfall geprüft werden. Der Erwerber der Gartenlaube darf jedenfalls ohne neuen Pachtvertrag nicht ohne weiteres auch die Parzelle nutzen. Er kann nur jederzeit sein Eigentum entfernen. Eigentum an der Gartenlaube/Inventar und das Recht an der Pachtsache fallen auch dann immer auseinander, wenn der Pächter verstirbt. Die Erben werden Eigentümer von Gartenlaube und Inventar, die Parzelle fällt kraft Gesetzes oder Unterpachtvertrag zurück an den Verpächter. All dies passiert unmittelbar im Moment des Versterbens. Auch wenn die Erben - die erstmal, wenn mehr als ein Erbe vorhanden ist, eine Erbengemeinschaft bilden und nur gemeinschaftlich handlungsfähig sind! - eine Fortsetzung bzw. vielmehr einen Neuabschluss des Unterpachtvertrags mit dem Verpächter wünschen, muss der Verein dem nicht ohne weiteres zustimmen. Hier kommt nur der Rückgriff auf Treu und Glauben bzw. eines Schikaneverbots in Betracht. Dagegen könnte aber wiederum eine klare Bewerberliste stehen. Eine heikle Abwägung… Mit der Aufforderung zur Entfernung der Scheinbestandteile muss bei Beendigung des Pachtverhältnisses ohnehin jeder Pächter rechnen. Der Verpächter kann bei Beendigung zur Beseitigung auffordern und eine Übergabe "schwarz" verlangen. Unerheblich dabei ist, wie fest die Gartenlaube mit dem Boden verankert ist oder ob sie sich leicht entfernen lässt. Der Verpächter muss ein Verbleiben auf der Parzelle nicht ohne weiteres dulden. Etwas anderes gilt, wenn die Aufforderung zur Beseitigung gegen Treu und Glauben verstoßen würde, also eine Schikane des Vereins darstellen würde. Handelt es sich jedoch um eine Überbauung oder um eine abrissreife Gartenlaube, so kann problemlos eine (Teil-)Beseitigung verlangt werden."